【房貸抗通膨】每個月別再傻傻繳貸款！巴菲特：抗通膨最好的辦法就是靠房貸

巴菲特曾說：『抗通膨最好的辦法就是靠房貸』

現在的通貨膨脹率如此高漲的情況之下，如果我們把未來這幾年通貨膨脹的風險，通通轉嫁到銀行身上，

房子增值性通通保留在你自己身上，這筆帳該如何算呢？

成屋、預售屋、低報高報、拿現金、全額貸會有什麼你不曉得的風險呢？

房仲或是屋主跟你暗示說他還要賺的差價，或者是買方說他想要寫高去拼高貸款的成數，

對你而言會有什麼你不曉得的風險呢？

這樣子對於買方未來會有什麼樣重大的影響，難道對於屋主真的完全沒有風險嗎？

風險案例

我最近做了一個夢，夢到有一個朋友來找我，說她近期想要買一個預售屋，

已經快要交屋完工了。進入對保階段，我詢問他大概目前遇到的狀況，

裝修、陳述、合約內容等等，然後他跟我說，

因為屋主買2000萬要賺400萬，也就是說要賣到2400萬的底價，那最後他跟我提到說他已經出價2360萬。

包含已經進到仲介公司去當面談過了，結果最後竟然還是無法成交。

2400萬對2360差距40萬而已，怎麼會談不成呢？

經過討論之後，我跟他說，先等等，你現在有更重要的事情必須要了解，

我問說你有問過你的買賣合約價，那是應該要怎麼簽的嗎？

其實仲介跟屋主跟大家講說，因為他要賺的部分要可能要想要拿現金的部分，

所以合約的價格，必須得要跟原本屋主跟建商簽訂的買賣合約價是一樣的。

如果要按照真實的合約價寫的話，合約價就必須得要提高到2850到2900萬。

首先我得必須強調，因為這一切都是做夢夢到的，畢竟我不是法官，

我們今天不來討論這件事情的合法性，或者是是否牽扯到偽造文書，或者是意圖使公務人員登載不實，

因為已經有很多新聞報導媒體雜誌已經寫過了，我們就來認真地討論這樣子的合約對你未來會有什麼樣的影響？

你的自備款真的足夠嗎？

第一，我就問他那你知道你這間房子，你要買這間總價2400萬的房子？

你必須要準備多少自備款？我們先假設屋主原本的貸款是七成，也就是600萬左右的自備款，

那麼屋主要再賺額外的400萬現金，等於說你買這間房子，就必須得要拿出1000萬的自備款。

你必須得要去思考這個合約當中預售屋有沒有外水、外電的費用，

通常外水外電費用是20到30萬不等，契稅代書費用大概在20萬左右，

還有它是標配交屋還是毛胚交屋，現在的每坪裝潢費用，你至少要抓10萬起跳哦，

我們保守一點抓你就是輕裝修就好了。大概做了200到400萬，如果加上裝潢的話，

等於你買這間房子，你得要準備到1500萬左右的一個現金自備款，去買一間2400萬的房子。

｜把通膨風險轉嫁給銀行，房子增值性保留給自己

如果你有這個總價自備款呢？我們先岔題一下，通常會建議我的客戶直接去參考3800萬，

也就是4000萬以內的一個精裝修的一個電梯別墅。

為什麼呢？我來算筆賬給你看看：

假設3800萬他的貸款成數一樣可以貸七成，你只需要1140萬左右的現金。

如果假設你當時已經準備好1500萬的頭期款了，也就是說你還有360萬，可以來繳你未來的3年本金加利息的部分

每個月月付的金額是92634塊，等於說你未來的剩下這360萬可以讓你的3年都不用擔心銀行的本金加利息，

就直接放在銀行裡面，讓他慢慢的去扣。

當然如果你買2400萬的房子，你的貸款只有1400萬的話，本金加利息攤還的部分，一個月大概4萬八左右，金額月付金額還是差了43879塊。但是請你先記得，因為你前面有這360萬的現金，可以去繳納這3年的本金加利息。

重點來了，如果你住的坪數可能大了一點點，而且你可能多一支電梯，你還可能不用等待裝修期，

重點是地點可能會更好，因為你的選擇性會更廣以外，你的整體居住品質還可能因此提升不少，

這些都還不是重點，重點是什麼呢？

因為如果你以現在的通貨膨脹率如此高漲的情況之下，

如果我們把未來這幾年通貨膨脹的風險通通轉嫁到銀行身上。房子增值性通通保留在你自己身上。

這筆帳該如何算呢？

如果你想要了解更多有關於通貨膨脹對於房地產的影響

你可以參考我們這支影片都有詳細的一個說明。

【通膨，升息，疫情 ! 房市泡沫即將破裂嗎? 首購族、換屋族該如何做出人生最重大的決定 ? !】

低利率時代 你更該勇敢貸款

畢竟長輩常常都說不要負債太多，不要欠別人錢，不要欠銀行錢，因為他們那個年代利率18％到16％啊，

甚至不是通膨是通縮的年代！ 但是在這個房貸利率只有不到2％的低利率時代，

通膨帶來的影響才是我們真正要關注的焦點。

假設你今天有1000萬，你會發現3年後物價漲了，所有民生用品都漲了。

原本這1000萬可以買到三房的房子，卻因為這3年原物料跟工資不斷地不斷地漲，

3年之後你買不了三房的房子，這就意味著你這1000萬貶值了。

但是如果你今天這1000萬是把它變成銀行的借款，你會發現是銀行承擔的通膨的風險，

這也是為什麼巴菲特會說抗通膨最好的辦法就是靠房貸，但前提這是自住的房貸，

不是你槓桿出來的，那接下來我要講的絕對是重點中的重點。

你一定要去思考的點是什麼呢？就是未來你這房子會持有多久？有沒有可能6年內會賣？

因為如果你真的很喜歡這間房子，非他不可，這就是你的夢想的家了，

那麼你一定要準備好6年的房貸利息跟本金，而且你要評估到的是未來一定會逐步地升息，

然後你也確定你這未來6年工作絕對不會異動，調職這個房子也足以負荷。

也確認你未來6年的家庭人口總數不會增加，不會突然生了多了一個小孩，或多2個小孩，

絕對不會有意外，可能必須得突然賣房子，這不是一件很累的事情嗎？

買到一間一定不能賣的房子，這真的會幸福嗎？還是說是一種壓力啊？為什麼不能賣呢？

因為如果這6年你突然要賣房子的話，你得要做好賠7位數以上的心理準備，

而且這6年我可以跟你講房價是會緩漲的哦，房價會緩漲，還會到賠7位數上百萬，為什麼到底為什麼？

你繳的稅都和房地合一稅有關 ！

政府認定你取得這間房子的成本是2000萬，並不是你真金白銀付出去的2400萬。

不包含你那些裝潢費用，我們先純粹就房子而言來講。

我們先假設房價緩漲到了2500萬好了，你持有這幾年你突然遇到了不可控的因素，

必須要賣房，如果是你兩年內不想去遇到的，你必須得做好這個心理準備哦，

因為你將會被課徵225萬的驚人房地合一稅，什麼我買2400萬賣2500萬應該是賺100萬？

結果還要交給政府225萬，那不就到賠了125萬嗎？

假設我們算房子賣2500萬，減掉你當時合約價2000萬，就是政府認定取得成本乘上45％的稅率，

也就是政府認定你這500萬是賺來的必須的課徵你45％的高額稅率，你就要得繳225萬。

當然這中間有一些相關的費用跟附加成本是可以抵扣的，但是真的都不多啊，如果房價漲更多呢？

你不就很痛苦嗎？當然啦，你說你也可以依樣畫葫蘆，就是跟下一個買方講，那你真的要確保這兩次的交易當中，

包含雙方包含這兩次的仲介都沒有人會洩漏以外，還有你必須得確認整個交易過程是非常圓滿的，

不然只要其中一方的交易過程當中產生不愉快，他去檢舉啊，或者是產生什麼樣的糾紛，

必須得上調解員會甚至是上法院。哇，來個魚死網破你等於就被掐著脖子無力反抗了，

尤其去年很多人都是這樣操作的。

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總結

現在是一個大數據的時代，其實任何這種有異常的數字，其實在大數據裡面都是逃不過系統的眼睛的，

而且這些除了稅費上的差異以外啊，更重要的是，它有可能會涉及到一些法律相關的問題，

其實真的不可不謹慎看待之啊，畢竟那我們買一間房子是想來買來開心自住的，

共享我們的家庭，共享我們的天倫之樂，並且可以讓我們白天的一個工作回到家之後能有一個充分的休息，

讓我們能在隔天的時候能充滿power的去賺取我們的主動式財富。

我希望Alan一個懂得將心比心的地產專業顧問，你要買房子，我會把它當成自己要買一樣為你圓夢，你要賣房子呢？我會當成自己要賣自己的房子跟土地，一樣為你提供服務，那我們就下次影片見嘍拜拜。