【房產繼承】3種房產繼承方式，讓你的子女輕鬆接棒，不再繳納高額稅金！

近期頻繁發生在我身邊的一個真實的案例，去年一個屋主透過友人找上我，

在她來找我，之前已經一般委託給其他的房屋仲介銷售當中，

而在我第一次取得他的資料跟他洽談的會議當中，

我驚訝地發現，竟然沒有一間仲介提醒他：

他需要負擔相當龐大的房地合一稅費！

一間總價2400萬的房子，因為一個動作做錯得多繳400多萬的稅金！

選對房產傳承方式真的很重要！

許多的一個父母親其實不懂得近期千變萬化的房產交易稅的關係。

父母親只想到心中的愛，該如何去傳承房產給小朋友，而沒有實際上去規劃，

到底應該如何進行合理、合法的稅務規劃，

而仲介往往多數只在意眼前的價格，而不是整體的一個規劃。

這篇文章將會與分享我是如何幫這位客戶降低高額的稅金，

而今天如果是我們，又適合哪種傳承方式？

1、疏忽一個小動作，竟然要繳交高達412萬的稅金！

2、房地合一稅的概念與計算方式

3、3種最常見的房屋繼承方式

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疏忽一個小動作，竟然要繳交高達412萬的稅金！

上面提到的那位客戶為什麼會被課徵到如此高的稅金？

原因是在於我看到她的騰本上面『房屋取得原因就是贈與』

所以當我接下這個案件之後，我第一點除了簡單的報告整個案件的詳情之後，

我不是先跟他討論該如何銷售或者是價格之類等等的，我跟他說，

你有更重要的事情必須得做，我們開始了一連串跟國稅局的對話過程，

最終才稍微把這個稅金稍稍地降下來，我們協助他計算的方式，

是推算到『被繼承去取得的這些時間』

再利用『自用住宅的免稅額度』的部分去節稅。

如果當時沒有用這自用住宅的免稅額度跟超過的部分，

用10%的稅率優惠稅率計算的話，你知道他這間房子要繳多少稅嗎？

房地合一稅金就要繳到412萬！

一間總價2400萬的房子，就是因為這個動作做錯，得多繳到412萬的驚人稅金，

最後經過我們的一個專業的溝通跟協助之後，只繳納了166萬的一個房地合一稅金，

但仍然是一筆相當可觀的數字。

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房地合一稅的概念與計算方式

房地合一稅的概念就是實價課稅，也就是你的賣價扣除你的成本再乘上稅率

就是你必須得要課徵的稅額的部分，所以如果你將你的房產贈與給你的兒女，

以兒女的名義出售的話，政府就會認定你兒女的取得成本為零

而不是你當時就是購入這個房子的一個價格的部分

當然其實經過協商之後，目前的法律規定是依照土地的一個公告現值與房屋的一個限制價值來當作你的成本，雖然不是把成本當成是零市價，還是差非常的大！

簡單的舉例來說，一樣一棟房子今年售出的價格是1500萬。

而你當時購入這個房子的價格是1000萬來計算的話，依照稅率45％來計算，

應該課徵的稅額就是225萬，就是1500萬，

減掉1000萬×45％就是225萬，

但是呢，如果你今天贈與給你的兒女再出售呢？

那麽你的成本就是依照低的公告限制以及房屋的現值來計算了，可能只有300萬，

如此一來，課徵的所有就變成540萬，

就是用1500萬減去你的成本300萬去乘以45％得出540萬。

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你繳的稅金取決移轉方式

依照所得稅法第14條之四的規定：

你繼承跟售贈與受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時的房屋評定現值，

以及公告現值，按照政府發布的消費者物價指數調整之後的價值與取得改良移轉之後支付之。

簡單白話文的說法就是說，只要是繼承或者是贈與取得不動產於出售的時候，

都會面臨這種問題。雖然說法令針對於自住的房屋有減免的規定，

但是對於不是自住的房屋，他的稅額就會暴增。

就像剛剛上面，那你明明是花1000萬買到房子，成本就只能認定300萬

所以大家如果有贈與的需求，一定要審慎的評估喔。

繼承呢？它是可以追溯到被繼承人是何時取得的。

舉例來說，這個過世人是在100年2月30以前取得的那麼繼承人出售是可以，

就是選擇用財產交易所得稅的方式去繳稅，如果這個過世的人是在105年1月1號以後取得的，

那麽繼承人出售的時候就是繳交房地合一稅，其實這種狀況最常發生，

就是在贈與給女兒的情況之下，因為往往父親都會特別的疼愛女兒，可是女兒往往都已經遠嫁到他方了，

幾乎都得靠著就是父母傳承的，這個房產來當成未來首購的頭期款。

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3種最常見的房屋繼承方式

1、贈與

根據稅法的一個規定，每個人每年贈與稅免稅額是244萬元為限

(贈與行為發生日在110年12月31日以前為220萬元)，假設父親要將房產贈與給小朋友，

需要依照土地公告現值跟房屋評定現值當作贈與的價值課稅，此外呢還要再繳土地增值稅。

父母親贈與給小孩的話的房產如果未來要出售，因為小孩是受贈與的，就像前面提到的，

它的取得成本是需要用父母親贈與時的限制去做計算，未來只要小朋友可能會賣的話，

你會發現就會被課徵到相當高的房地合一稅。

2、繼承

如果是繼承呢？雖然要繳遺產稅，但是遺產稅的免稅額度有1200萬，

與贈與稅的免稅額相較之下高出非常多。以繼承取得的房產是不需要繳納土地增值稅

因此其實父母親，如果你手中有持有就時間比較長的房地產，一般他們都選擇用繼承的方式傳承給子女，

不會去生前贈與土增一些稅費的部分。

不過用繼承的方式傳承給子女，其實跟贈與稅一樣，你都會面臨到房地合一的稅制問題，

因為你繼承取得房產取得的成本計算，是依照繼承時當時發生的限制，

其實一定都是遠低於市價，可能還是會被課徵到很多的房地合一稅。

3、買賣

如果你用買賣的方式去傳承房產，其實就沒有所謂的贈與稅跟遺產稅的問題。

但是你需要繳納土地增值稅。直系血親之間的財產交易，要特別注意就是價格最好不要偏離市價過多。

而且子女必須得要提出自有資金的購買證明，因為這種幾乎都是必查，以免被國稅局認定就是假買賣真贈與。

其實接著如果未來子女要出售不動產的時候，國稅局基本上它就會用房地稅認定你的當時的買賣價格，

也就是你當時取得成本就是當初的買價，而不用像贈與或者是繼承，是用公告現值去計算你取得的成本。

買賣是父母親傳承房產給子女的方式之一，但是相對而言，它還是當中最有機會節省掉未來一些風險性的一個方式。但是這個選項呢，子女就是必須要用相當的財力才可能達成，也可以說用選擇買賣的方式去移轉房產給子女。

因此呢你可以分年在贈與稅的免稅額度範圍之內，就是上面提到220萬的現金之內，

去逐年的贈與給子女子女去建立資金部位，便是資產傳承規劃中的一步活棋哦！

總結

以上的三種方式你應該選擇哪一個？除了稅費的負擔高低以外，

也該注意計畫傳承的時間點是什麼時候？甚至評估傳承給子女之後的用途是什麼？

最重要的是這一點，這個房子未來有沒有可能出售？

甚至是父母親對子女之間的偏愛，也注意子女之間的感情是否融洽，

其實都會影響到一個傳承標的方式跟它的因素。

所以建議你再決定以前，可以先找一個顧問或者是專家去諮商，

你會發現就是說這樣子可以為你做一個很妥善的資產傳承配置以及規劃！

我是慕義地產創辦人翁維隆Alan，謝謝你的閱讀，看完以上文章如果還有什麼問題，

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